「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」を公表しています。これは国土交通省が2022年4月27日に公表したマニュアルで、2022年5月から不動産契約の完全オンライン化が実現したことを踏まえ、そのやり方について細かく具体的に書いてあるマニュアルです。最新マニュアルです。
ですから、今後不動産の実務をやる方は、このマニュアルに沿ってIT重説をやらなければならないんです。
宅建士証の提示についても、かなり細かく指示されているので、絶対に知っておいた方がいいですね。
✔不動産売買の完全オンライン化の詳細がわかる
✔「IT重説」のマニュアルについて理解できる
この記事を書いた人
名前：くろちゃん（宅建士）
金融業、住宅営業から不動産業へ。
不動産屋を開店させるために奮闘中！！
不動産売買ってオンラインで出来るの？
令和４年5月18日から完全オンライン化が可能になったんだよ！
宅地建物取引業法（宅建業法）の改正のポイント
デジタル改革関連法の一つ、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が2021年5月に施行されました。この法律は、行政・民間の手続きから押印を不要にし、書面交付が義務付けられていた民間手続きについて、電磁的方法で行うことを認めたものです。
その一環で、宅地建物取引業法やその規則なども改正され、2022年5月18日に施行されることになりました。法改正により、宅地建物取引士の押印を廃止したうえで、次のような書面を電子メール、Webページからのダウンロード、USBメモリなどで交付できるようになりました。
- 媒介契約締結時書面
- 指定流通機構（レインズ）への登録を証する書面
- 重要事項説明書
- 契約締結時書面
国交省の実施マニュアルに注意点
マニュアルでは、重要事項説明書などの交付時や、テレビ会議などのITを活用した重要事項説明（IT重説）をするときに、必ず対応すべきである「遵守すべき事項」、契約当事者間でのトラブル防止の観点から可能な限り対応したほうが良い「留意すべき事項」を挙げています。 遵守すべき事項には、たとえば次のような内容があります。不動産取引のデジタル対応を進める前に確認しておきましょう。
１宅建業者が相手方のIT環境を確認する
マニュアルでは、宅建業者が説明する相手方のIT環境について、次のようなことに対応できるか事前に確認する必要があると定めています。
- 重要事項説明書をダウンロードしてもらう形式の場合、その形式に対応可能か
- 提供する電子書面が改変されていないかどうかの確認が可能か
- 宅建業者が利用する予定のソフトウェアに対応可能か
また、ITを活用した重要事項説明（IT重説）を開始する前に、相手方が重要事項説明書や添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、IT重説を実施するためのIT環境が整っているかを確認する必要があると定めています。
映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、宅建士はIT重説を中断し、その支障となっている原因を把握して、支障がない状況にしてから、IT重説を再開する必要があるとしています。
２重要事項説明書などの電磁的方法による提供の要件
説明の相手方に提供する重要事項説明書などは、以下の要件を満たす必要があります。とくに、改変されていないかどうかをどのような方法で確認することができるのかについては確実に理解してもらう必要があると説明しています。
- 説明の相手方等が出力することで書面（紙）を作成できる
- 電子書面が改変されていないかを確認できる措置を講じている
３電子書面の作成方法
実施マニュアルでは、重要事項説明書などの電子書面を作成するときに、ファイルへの記録の方式に指定はないと説明しています。
ただし、作成した電子書面を他のファイル形式に変換する際などに、使用していた文字や表が、文字化け、文字欠けが生じていないことや、表がぼやけてしまわないかを確認する必要があると定めています。
重要事項説明書等の電子書面を提供した際には、説明の相手方等に対し、提供した旨の通知が必要となります。マニュアルでは次のような方法を例示しています。
| 電子書面を提供する方法 | 提供した旨の通知方法（例） |
|---|---|
| 電子メール等 | 電子メール等を送信後、電話で電子 メール等を送信した旨を伝える |
| Webページからのダウンロード | Web ページからのダウンロードが 可能となった時に、その旨を電話や 電子メールで掲載URLとともに伝える |
| CD-ROM や USB メモリ等 | 電子書面を記録したCD-ROMや USBメモリ等を発送 |
４契約の相手方が契約当事者本人や代理人であることの確認
買取引では、マネー・ローンダリングを防止する観点から、犯罪収益移転防止法により、契約当事者本人であることの確認をする必要があります。
今回のおもな変更点
売買契約については、法律上は今回の宅建業法改正に関わらず、従来から電子契約は可能。さらに今回の重要事項説明書の書面交付の電子化が可能になったことで、非対面・オンラインで完結する不動産売買が可能となります。
不動産売買取引における電子契約のメリットと課題
まとめ
今回の法改正は、不動産売買契約において大きな変化とも言えますね。電子契約を行うには、買主・売主、金融機関などの取引関係者すべての合意が必要です。その他状況により、対面や紙でのお手続きをおすすめする場合があります。IT重説を行う場合でも宅建業者は、対面での重要事項説明と同じの義務を負います。ここがポイントですね。
つまり、重説の交付義務や宅建士証の提示義務ももちろんあるということです。
ちなみに、これは相手が承諾してもダメということです。不動産売買を考えている方、不動産売買に関わっている全ての方に必要な情報だと思います。
何だか沢山の情報があったよね。でも、メリットはとても大きいと思うよ！
気になったり、分からない事があれば信頼のおける不動産屋さんに聞いてみよう！
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