不動産の売却価格はどう決まる？

不動産の売却を検討した際に、まず気になるのが「実際いくらで売却できるのか？」という事ではないでしょうか。
ご自身のお住まいや不動産を実際に売却する際には、売り出し価格を決定しなければなりませんよね。
売却予定の不動産が市場相場からかけ離れた売り出し価格の設定となっては、取引が成立するまでに長期化し、売却スケジュールが遅れてしまうことがあります。
満足のいく不動産売却ができるように、売却査定価格と売り出し価格の考え方についてご紹介していきます。

しろちゃん

不動産を売却したいんだけど、いくらくらいで売れるのかな？

くろちゃん

気になるところだよね！

まずは不動産屋さんに不動産を査定してもらうんだよ。

手順を解説していくね。

そもそも不動産の売却査定とは

不動産の売却を検討している場合、まずは不動産の売却査定価格の算定を不動産仲介会社に依頼することからはじまります。
不動産仲介会社の売却査定の方法には大きく分けて2種類あります。１つめは、お客様からいただいた不動産情報を元に周辺の売り出し事例や、取引事例、さらには公示地価などを踏まえて概算の査定価格を算出する「机上査定（簡易査定）」があります。
もう１つは、不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産に直接訪問し、各種調査により精度の高い査定価格をご提示する「訪問査定」があり、お客様のご希望の方法をお選びいただけます。

机上査定（簡易査定）

お客様が所有する不動産の立地、物件種別などの不動産情報を元に周辺の売り出し事例や取引事例、公示価格などのデータを踏まえて概算の査定価格を算出いたします。
直接物件を調査するわけではないので、あくまでも売却査定価格は目安となります。
机上査定は、所有の不動産に担当者が訪問することなく、短時間で結果がわかるため
売却の検討をはじめた段階で、ある程度の相場を把握するために利用することが多くなっています。

訪問査定

不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産を直接訪問し、各種現地確認や調査をおこないます。
具体的には、不動産の周辺環境の確認、部屋の使用状況・設備状況の確認、道路との接道状況や高低差などの土地の地形の確認、また、登記記録の権利関係や売却予定物件にかかる法規制などの調査をおこないます。
様々な調査をおこなうことで、より精度の高い売却査定価格を算出することができます。

机上査定は、ご所有不動産の相場を把握することで、その後の売却を検討するための目安となりますが、あくまで概算の売却査定価格となりますので、実際に不動産を売却される場合には、訪問査定による精度の高い売却査定価格の算出が必要となります。

不動産の「売却査定価格」と「売り出し価格」について

不動産仲介会社に売却査定の依頼をおこなうと、不動産仲介会社が売却査定価格を提示いたします。
しかし、売却査定価格が、そのまま売り出し価格になるということではなく、売却査定価格をもとに、ご自身が売り出し価格を決定することが必要となります。

売却査定価格とは

売却査定価格とは、「3ヵ月程度で成約に至ると想定される価格」のことです。
売却査定価格は、不動産仲介会社が持つ独自のデータや近隣の売り出し事例・取引事例などの客観的データを踏まえ、算出している価格です。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、実際に不動産を売り出す価格のことであり、最終的には、ご自身で売り出し価格を決めることが必要となります。

不動産の「売却希望価格（上限値）」と「売却可能価格（下限値）」の考え方について

前述のとおり売り出し価格は、不動産仲介会社が提示した売却査定価格をもとに、最終的には売主となるご自身が決定することとなります。
売り出し価格の決め方としては、不動産仲介会社が提示した売却査定価格をベースに、ご自身が希望する「売却希望価格（上限値）」とご自身が売却してもよいと判断できる「売却可能価格（下限値）」を想定した上で、ご自身の売却ご事情をふまえ「売り出し価格」を決定していく流れとなります。
では、どのように「売却希望価格（上限値）」と「売却可能価格（下限値）」を想定するのかをご紹介いたします。

売却希望価格（上限値）

ご自身がこの価格で売却したいという価格が、売却希望価格（上限値）となります。
不動産仲介会社が算定した売却査定価格と「売り出し価格」がかけ離れた価格設定になってしまうと、売却が成立する可能性が低くなってしまいます。
売却査定価格は、不動産仲介会社が持つ独自のデータや市場動向などを加味した上での提案価格となっていますが、もし、売却希望価格と乖離がある場合には、その算定根拠や理由を納得できるまで確認してみましょう。

売却可能価格（下限値）

最終的に、この売却価格であれば売却に合意できるという売却価格のことです。
言い換えれば、この売却価格以下になると不動産を売却する意味がなくなってしまうという「売却価格の下限値」でもあります。
売却予定の不動産に住宅ローンなどの借入れがある場合は、ローンの残金や売却にかかる諸費用などをふまえて、売却してもよいと考えられる売却可能価格（下限値）を想定しましょう。

売却ご事情を踏まえて「売り出し価格」を決定する

ご自身の大切な資産であるお住まいや不動産はできるだけ売却希望価格（上限値）で売却ができればよいですよね。
しかし、不動産の購入を検討されている方は、よい物件を相場より安く購入したいと思うもの。
不動産相場からかけ離れた売り出し価格に設定すると物件への問い合わせもなく、売却が成立するまでに長期間かかることにもなりかねません。
そのためにも売り出し価格の設定にあたっては、売却ご事情や売却期限などをふまえて、不動産仲介会社とよく相談の上、売却戦略を練る必要がありますね。では、どのような点に気をつけて、「売り出し価格」を決めていけばよいかについてご紹介します。

時間的余裕がある場合

住まいの買い換え先をこれから探す場合や空き家・空地などを売却する場合など、特段、売却期限が決まっていないようであれば、購入希望者をゆっくり待つ時間的余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格（上限値）」を売り出し価格として設定し、その売却価格で購入してくれる希望者を待つこともできます。
したがって、極論を言えば、売却査定価格が3,000万円での提示があったとしても、売り出し価格を4,000万円に設定することは可能となりますが、売却査定価格は、不動産仲介会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、売却査定価格からあまりにもかけ離れた売り出し価格となってしまうと成約に至る可能性は、限りなく低くなってしまうことが考えられます。
そのため時間的余裕がある場合でも売却査定価格をベースに不動産仲介会社のアドバイスも踏まえた売り出し価格と設定することがおすすめです。
売却開始後も時間的余裕がありますので、売却不動産（物件）への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をじっくりみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことも可能となり、より売却希望価格に近い売却価格で取引が成立できる可能性も高まります。
このように不動産仲介会社が算定した売却査定価格とあまりにもかけ離れた価格設定となってしまうと、売却が成立する可能性が低くなってしまいますので、不動産仲介会社とよく相談の上、売り出し価格を設定していきましょう。

売却期限が決まっている場合

一方で、住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合や相続税の納付期限が決まっている場合などは、売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。
そのような事情がある場合などは、不動産仲介会社が提示した「売却査定価格」を「売り出し価格」として設定し、売却不動産（物件）への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができるでしょう。
また、もうひとつ気をつけなければいけない事としては、不動産売買契約が成立したとしても、売買契約当日に売買代金全額が入金される訳ではないということです。
通常、不動産売買契約の締結後、数ヶ月後に残金決済と不動産の引渡しをおこなうことで、不動産の売買代金全額を手にすること可能となるのです。
そのため不動産売買契約後の残金決済と不動産の引渡し日程も踏まえた売却スケジュールを立てることが必要となります。
売却期限が決まっている場合の「売り出し価格」の設定にあたっては、売却期限の長短によっても価格調整のタイミングが限定されます、事前に売却戦略を不動産仲介会社とよく相談しながら売り出し価格を設定していきしょう。

まとめ

不動産仲介会社が提示した売却査定価格がそのまま「売り出し価格」となる訳ではなく、ご自身の売却ご事情に応じて「売り出し価格」を決定することが重要となることがお分かりいただけたかと思います。
不動産の市場相場からかけ離れた売り出し価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや「売却可能価格（下限値）」以下の価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。

くろちゃん

売却価格の決定も信頼できる不動産屋さんに相談しながら進めていくんだね。